IMPUESTO PREDIAL. DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR CATASTRAL Y EL VALOR DE MERCADO, CUYA EQUIPARACIÓN ESTÁ REGULADA EN EL ARTÍCULO 18 DE LA LEY DEL CATASTRO DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN, VIGENTE EN EL AÑO DOS MIL DOS.

La Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León prevé en su artículo 21 bis-7 que: "La base del impuesto será el valor catastral del inmueble, el cual será determinado conforme al procedimiento previsto en la Ley del Catastro. ...", en tanto que el artículo 17 de la Ley del Catastro vigente para el año dos mil dos, establece que: "El valor catastral se obtendrá al aplicar para cada predio la operación aritmética consistente en multiplicar el número de unidades de suelo con las que cuenta el predio, por el valor unitario de suelo que le corresponda de entre los decretados por el Congreso del Estado; adicionado con el producto que resulte de multiplicar las unidades de construcción con las que cuente el predio, por el valor unitario de construcción que le corresponda de entre los decretados por el Congreso. ...". De la interpretación sistemática de ambos numerales se desprende que el valor catastral es la base gravable del impuesto predial y es la consecuencia de un proceso técnico de valoración que tome en cuenta las características intrínsecas del inmueble, así como las extrínsecas del mismo; en cambio, el valor de mercado es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda, lo que a la postre se traduce en un valor comercial, entendiéndose por éste la cantidad expresada en términos monetarios, mediante la cual se intercambiaría un bien en el mercado corriente de bienes entre un comprador y un vendedor que actúan sin presiones ni ventajas entre uno y otro, en un mercado abierto y competido, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo y en un plazo razonable de exposición. Luego, es patente que la diferencia entre estos dos tipos de valores estriba en que mientras el valor catastral constituye un valor administrativo que sirve de base para determinar el impuesto predial, y se considera como indicador de la riqueza de los habitantes de un inmueble, el valor de mercado o comercial equivale al promedio ponderado del valor físico y del valor por capitalización de rentas.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL CUARTO CIRCUITO.