CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FECHA CIERTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. ES OPONIBLE FRENTE A TERCEROS QUE CUENTEN SÓLO CON GRAVÁMENES -EMBARGO- Y NO CON DERECHOS REALES (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SONORA).

Si se considera, por una parte, que la prelación de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad sólo rige entre titulares de derechos de la misma naturaleza y, por otra, que los gravámenes, como el embargo, no constituyen un derecho real para el acreedor, sino únicamente uno personal, se concluye que de la omisión de inscribir un contrato de compraventa de fecha cierta no pueden valerse los acreedores quirografarios, pues ese instrumento otorga un derecho real oponible frente a terceros que cuenten sólo con gravámenes. Lo anterior no se opone a lo establecido por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 1a./J. 75/2013 (10a.), de título y subtítulo: "TERCEROS PARA EFECTOS REGISTRALES. EL TÉRMINO ‘GRAVAMEN’ PREVISTO EN EL ARTÍCULO 3o., FRACCIÓN XV, DE LA LEY CATASTRAL Y REGISTRAL DEL ESTADO DE SONORA, INCLUYE A LOS EMBARGOS.", en donde si bien es cierto que se determinó, para efectos registrales, que el término "gravámenes" previsto en el artículo 3o., fracción XV, de la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora, incluía a los embargos, también lo es que no se estableció que éstos fueran de la misma entidad de un derecho real. Esta distinción es relevante, porque no se discute que tanto quien cuenta con un derecho real como quien inscribe un gravamen -embargo- son terceros; empero, deben distinguirse dos tipos o calidades de éstos: a) Los que poseen derechos reales, que en el caso de la compraventa de inmuebles son a los que se refiere el artículo 2578 del Código Civil para el Estado de Sonora, que dispone que la venta de bienes raíces no producirá efectos contra tercero -que cuente con derecho de la misma naturaleza-, sino después de registrada en los términos prescritos en ese ordenamiento; y b) Los que poseen gravámenes, como el embargo, que será preferente a cualquier otro gravamen. Entenderlo de modo distinto, implicaría otorgar efectos constitutivos y no sólo declarativos a la inscripción en el Registro Público y, además, cambiar la naturaleza de un derecho de índole personal, al catalogarlo como real.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS PENAL Y ADMINISTRATIVA DEL QUINTO CIRCUITO.