PRESUNCIÓN DE PAGO DE LA RENTA, POR NO HABERSE OTORGADO EL RECIBO. CASO EN QUE NO OPERA (Interpretación del artículo 2428-E del Código Civil aplicable en la Ciudad de México).

La interpretación sistemática y funcional del artículo citado al rubro, que en el orden progresivo debía ser el artículo 2448-E, permite considerar, a partir de su texto y del proceso legislativo, que el legislador buscó superar la asimetría entre arrendador e inquilino, para lo cual consideró, implícitamente, como máximas de experiencia, que: a) la conducta generalizada de los arrendadores de casa habitación, consiste en recibir el pago de la renta, sin entregar el recibo correspondiente; b) esto provoca una desventaja procesal al inquilino, en caso de controversia, porque a quien aduce el pago le corresponde la carga de acreditarlo, y c) lo ordinario es que el arrendador exija la renta a su vencimiento, y de no obtenerla, acuda de inmediato a los medios legales y extralegales, para lograr su pretensión. Para superar la problemática existente al respecto, a juicio del legislador, causada por tales prácticas, propendió a la tutela de la parte débil, de derecho social, y estableció la presunción mencionada, cuando concurran los siguientes elementos: a) un arrendamiento para casa habitación; b) el vencimiento de una o más pensiones de renta pactada; c) la incoación de un proceso judicial, para exigir el cumplimiento de la obligación; d) la excepción de pago, opuesta por el inquilino, sin posibilidad de comprobación; e) el transcurso de tres meses, a partir del día siguiente al vencimiento de cada renta mensual reclamada, y f) falta de requerimiento de pago al inquilino, dentro de esos tres meses. Así las cosas, la presunción no se formará cuando quede resuelta la imposibilidad probatoria referida, porque las partes pacten un medio distinto de pago de la renta, que necesariamente deje constancia al arrendatario, aunque no sea sacramentalmente el recibo otorgado por el arrendador, como sucede si se pacta el pago a través del depósito en una cuenta bancaria, elegida por el arrendador, en cuyo supuesto, con la ficha comprobatoria, debidamente sellada y anotada por la institución receptora, el arrendatario queda en condiciones de demostrar plenamente el pago, sobre todo porque, acorde con los usos bancarios, es posible y frecuente que, a solicitud del depositante, se anote el concepto o destino del dinero, en cada comprobante.

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.