ARRENDAMIENTO. APLICACIÓN DE LA PENA CONVENCIONAL POR INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE RENTAS (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA NÚMERO 459, VISIBLE EN LA PÁGINA 319, TOMO IV, DEL APÉNDICE DE 1995 DE RUBRO "ARRENDAMIENTO. PENA CONVENCIONAL POR EL INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES DE TRACTO SUCESIVO.").

Del contenido de los artículos 1840 y 1843 del Código Civil para el Distrito Federal se desprende la facultad de los contratantes de estipular una sanción para el caso de que alguno incumpla con las obligaciones a su cargo, o bien, cuando no lo haga en los términos y condiciones pactados; asimismo establecen un límite a esa libertad contractual porque se prohíbe que la cláusula penal exceda en valor y cuantía a la obligación principal, lo que implica la posibilidad de que pueda haber una pena por cada incumplimiento, pero no que se puedan aplicar varias penas al mismo incumplimiento. Por tanto si en el contrato de subarrendamiento la pena se pactó para cada mes de renta que dejara de cubrir la subarrendataria, esto se traduce en que el incumplimiento (falta de pago) podía generarse cada mes porque si la obligación se debe cumplir mensualmente a través del pago de las pensiones rentísticas, la falta de observancia de esta obligación se puede presentar cada vez que la subarrendataria dejara de pagar la renta mensual y por ende, la pena convencional podría aplicarse en cada ocasión, sin embargo el hecho de que la sanción puede aplicarse por diversos incumplimientos generados cada mes, no implica en modo alguno que pueda generarse el pago de la pena durante cada mes posterior en que permaneciera insoluto el pago de ese mes y que esa misma fórmula se aplique a cada mes de incumplimiento, hasta la fecha de desocupación del inmueble, puesto que la aplicación de la pena convencional deriva del incumplimiento de una obligación, por lo que si no se cumplió con la obligación de pago de la renta en los términos convenidos, esa es la causa por la que tendrá que pagar la pena pactada y el hecho de que siga transcurriendo el tiempo no significa un nuevo incumplimiento de la misma obligación, por lo que no hay causa por la que deba pagar la pena convenida por el mismo mes, durante cada mes posterior hasta la fecha de desocupación, esto es, no procede aplicar una pena varias veces a un mismo incumplimiento y no puede generar una acumulación por ese mismo concepto durante cada mes que permanezca el incumplimiento.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.