NON ADIMPLETI CONTRACTUS. SÓLO ES ADMISIBLE RESPECTO DE LAS OBLIGACIONES INTEGRANTES DEL SINALAGMA Y NO POR CUANTO HACE A LAS AJENAS A ÉL.

Se dice que un contrato es bilateral, no por la circunstancia de que en él intervengan dos partes, sino por la pluralidad de sus efectos, caracterizado por la existencia de un ligamen recíproco entre la prestación y la contraprestación. El profesor Alberto Trabucchi explica, que "Son contratos sinalagmáticos bilaterales, o -como dice el código- con prestaciones recíprocas, aquellos de los que surgen, al mismo tiempo y para cada una de las partes, obligaciones y derechos a prestaciones recíprocas, ligadas entre sí por una relación de interdependencia.". Así, cuando falta esa recíproca dependencia entre las obligaciones de los contratantes (sinalagma) no se está en presencia de un contrato bilateral, aun cuando del acuerdo de voluntades surjan obligaciones a cargo de ambas partes. Existe el sinalagma genético y el sinalagma funcional. El primero se refiere a la relación de reciprocidad de obligaciones surgidas del contrato, en el momento en que éste se celebra. El funcional está en orden a la continuidad de la relación contractual. En ambos casos el sinalagma se refiere a las obligaciones principales, que son las que caracterizan el contrato celebrado. Al aplicar esas bases al arrendamiento conceptualizado en el artículo 2398 del Código Civil Federal como un contrato mediante el cual "las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto", se advierte que en este contrato el sinalagma genético se da entre la obligación del arrendatario de pagar un precio cierto y en dinero por el uso y goce de un bien, y la obligación del arrendador de conceder el uso y goce temporal de una cosa. En cuanto a la continuidad de la relación contractual, debe precisarse, que en virtud de que se está en presencia de un contrato de tracto sucesivo, el arrendatario debe seguir pagando la renta por el uso y goce del bien, en la forma y términos pactados en el contrato, mientras tenga el uso y goce de la cosa arrendada (sinalagma funcional). En términos del artículo 2398 del Código Civil Federal, la obligación del arrendatario de pagar la renta tiene razón de ser en la circunstancia de que la cosa arrendada esté en condiciones de ser usada. Así lo corroboran los artículos 2431, 2432 y 2445 del Código Civil Federal, los cuales prevén diversos motivos por los cuales no se causa o es disminuida la renta sobre la base de la imposibilidad total o parcial de usar la cosa arrendada. De esta manera se hace patente la interdependencia entre el pago de la renta y el uso y goce de la cosa arrendada, pues aquélla no se causará o se verá disminuida si la cosa arrendada no puede usarse total o parcialmente. La obligación de dar mantenimiento a la cosa arrendada no es recíproca al pago de la renta, pues es una obligación accesoria, que para ser considerada como parte del sinalagma funcional entre el pago de la renta y el derecho de usar y gozar del bien arrendado ampliamente, precisa de la expresión del hecho y la demostración en autos, de que la falta de mantenimiento impidió el uso de la cosa o lo disminuyó de cualquier manera. Por consiguiente, el mero incumplimiento de dar mantenimiento al bien arrendado no es apto para acoger la excepción non adimpleti contractus, opuesta por el contratante a quien se le demanda el cumplimiento o la rescisión de un contrato sinalagmático, porque ésta sólo es admisible respecto de las obligaciones integrantes del sinalagma, no así a las ajenas a él.

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.