RENTA. SITUACIÓN EN QUE DEBE PAGARSE, A PESAR DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO POR CAUSA IMPUTABLE AL ARRENDADOR.

El contrato de arrendamiento es de carácter sinalagmático. Esta naturaleza jurídica impone al arrendador la obligación de otorgar y respetar la posesión del bien al inquilino, en las condiciones necesarias para el uso convenido, para actualizar su derecho a obtener la renta, y el inquilino la de pagar la renta por todo el tiempo que goce el uso y disfrute de la localidad arrendada; de modo que la privación total o parcial del uso de la cosa exime del pago de la renta en el primer supuesto, y lleva a su reducción proporcional en el segundo. La aplicación del principio implicado en las reglas anteriores, respecto de la rescisión del contrato de arrendamiento, por incumplimiento del arrendador con lo pactado para que el arrendatario dedicara el bien a su uso expresamente convenido o que corresponde a su naturaleza, conduce, en principio, a la exoneración del pago de la renta, si el arrendatario procede a la rescisión dentro de una brevedad razonable, a partir de que se evidencie el incumplimiento del locador; empero, si a pesar de esta inobservancia, el locatario conserva la posesión del bien por un tiempo considerable, realiza el pago de la renta y posteriormente rescinde el contrato por incumplimiento de su contraparte mediante el ejercicio de la acción jurisdiccional correspondiente, con apego al mismo principio de reciprocidad de las prestaciones, esto da pauta para formar la presunción humana de que durante el tiempo anterior a la operancia de la rescisión, la posesión del inmueble le produjo rendimientos, beneficios o satisfacciones equivalentes, iguales o semejantes a los esperados con la contratación, con lo cual quedaron satisfechos los objetivos del arrendatario en el sinalagma, que justifican el pago de la renta a cambio del uso realizado. Por tanto, en este último supuesto, la declaración judicial de rescisión del contrato por la causa imputable al arrendador, de no haber cumplido con las obligaciones contraídas a fin de que la arrendataria quedara en aptitud de usar y disfrutar plenamente la localidad para el fin convenido expresamente en la relación contractual, no exime al inquilino del pago de la renta por el tiempo en que conservó la posesión jurídica del bien, antes del ejercicio de la acción de rescisión, y en el caso de no considerarse así, se estaría propiciando un enriquecimiento ilegítimo.

CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.