REMATE. EL JUEZ DEBE CERCIORARSE DE QUE SE LLAME AL PROCEDIMIENTO A LOS ACREEDORES PREFERENTES DE UN BIEN HIPOTECADO Y DE QUE EL MONTO OBTENIDO SE AFECTE AL PAGO DE LOS CRÉDITOS PREFERENTES.

El juez, como rector del proceso, debe exigir que se solicite y exhiba el certificado de gravámenes para iniciar el procedimiento de remate. Una vez identificados los acreedores hipotecarios anteriores, en su caso, debe llamarlos al procedimiento para que defiendan sus derechos y, fincado el remate, debe asegurarse de que se ponga a disposición de los acreedores hipotecarios preferentes el monto que el comprador o adjudicatario haya pagado por la compraventa judicial del inmueble, hasta donde alcance; lo cual tiene como consecuencia que la hipoteca se extinga. En efecto, si el derecho real de hipoteca tiene por objeto garantizar el pago de la obligación principal con el valor del inmueble hipotecado, una vez que éste ha sido rematado y el valor obtenido por su venta aplicado o puesto a disposición del acreedor hipotecario, la hipoteca debe extinguirse, pues ha cumplido con su propósito. En cuyo caso, el juzgador debe ordenar al acreedor hipotecario la cancelación de la hipoteca y de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Lo cual es conveniente para salvaguardar el valor económico del bien que está siendo ejecutado, pues si el inmueble se transmite sin hipoteca, mayor será su valor, mayores posibilidades se tienen de cubrir los créditos preferentes, y de alcanzar también a cubrir el crédito de quien solicita la ejecución, e incluso de que quede algún remanente para el deudor. La obligación de entregar al acreedor hipotecario la cantidad obtenida por el remate del inmueble hipotecado deriva de los artículos 478 y 500 del Código Federal de Procedimientos Civiles, así como 2910 del Código Civil Federal; consecuentemente, la extinción del derecho real de hipoteca en los procedimientos de remate obedece a que el precio obtenido por la compraventa y adjudicación del bien inmueble hipotecado se afecta al pago de la obligación principal garantizada con la hipoteca y, por tanto, no es una consecuencia automática del remate.