RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES. PARA CONSTITUIR EL TÍTULO EJECUTIVO QUE HAGA PROCEDENTE LA ACCIÓN EJECUTIVA CIVIL PARA EL PAGO DE LOS ADEUDOS POR CONCEPTO DE CUOTAS RELATIVAS, DEBE EXHIBIRSE EL ACTA DE ASAMBLEA DE CONDÓMINOS QUE CONTENGA LAS CUOTAS ESTABLECIDAS PREVIAMENTE A SU EXIGIBILIDAD Y NO UNA EN QUE, CON POSTERIORIDAD A LOS PERIODOS RECLAMADOS, SE RECONOZCAN, POR NO SER ACORDE CON LOS PRECEPTOS QUE REGULAN DICHO TÍTULO (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).

Hechos: En un juicio ejecutivo civil el Juez de origen tuvo por conformado el título ejecutivo previsto en los artículos 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal (aplicables para la Ciudad de México), con un acta de asamblea en el que se reconocieron cuotas de un condominio de periodos previos y condenó a su pago.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que para constituir el título ejecutivo que haga procedente la acción ejecutiva civil para el pago de adeudos por concepto de cuotas condominales, debe exhibirse el acta de asamblea de condóminos que contenga las cuotas establecidas previamente a su exigibilidad y no una en que, con posterioridad a los periodos reclamados, se reconozcan, por no ser acorde con los artículos 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y 443, fracción IX, del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal, aplicables para la Ciudad de México, que regulan dicho título ejecutivo.

Justificación: Lo anterior, porque los artículos citados establecen de forma común que el título que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, que permite ejercer la acción de cobro de cuotas condominales, debe integrarse con: a) El estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional que se haya estipulado en asamblea general o en el reglamento interno, si va suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia; y, b) Copia certificada por notario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal (ahora Ciudad de México), del acta de asamblea general relativa y/o del reglamento interno, en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva, intereses y demás obligaciones de los condóminos o poseedores. Además, la referida ley también exige acompañar los correspondientes recibos de pago. Ahora bien, el acta de asamblea general en que se hayan determinado las cuotas u obligaciones, debe entenderse que es aquella en la que los condóminos estipularon el monto al que ascienden dichos conceptos (mantenimiento, administración, reserva, intereses, etcétera) y cuya exigibilidad sea hacia el futuro, de modo que tanto el juzgador como las partes puedan tener conocimiento del acto en donde constan las circunstancias en las que se acordaron esas cuotas, como son la fecha, el lugar, las personas que intervinieron y las aprobaron, las cantidades, el momento a partir del cual se cobrarían, etcétera. Ello es así, puesto que la exhibición en el juicio de esa acta genera seguridad jurídica del momento en que los condóminos establecieron esas obligaciones. Lo que permite advertir el grado de incumplimiento del condómino al que se demanda. Asimismo, sólo de esa manera sería posible considerar que las decisiones adoptadas para fijar los montos de las cuotas vinculan a los condóminos, y que éstos conocían las cantidades y los periodos en los cuales tendrían que haber sido cubiertas. Dicha interpretación también se soporta en el hecho de que ambas porciones normativas aluden al acta "en que se hayan determinado las cuotas", lo que implica un hecho anterior a su exigibilidad, pues se entiende que los condóminos, primero las establecieron en una asamblea, y luego comenzó su observancia y su consecuente cumplimiento. Por ello, no puede realizarse una interpretación en el sentido de que dicha acta sea de una asamblea de condóminos en donde se reconozcan cuotas correspondientes a periodos pasados, es decir, sobre montos ya vencidos, puesto que ello desnaturalizaría la posibilidad de conocer las circunstancias en que se adoptó el acuerdo de fijar una determinada cantidad y que ello fuera exigible con posterioridad.

SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.