JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO. EL ADQUIRENTE DE UN BIEN HIPOTECADO TIENE LEGITIMACIÓN PARA PEDIR LA CANCELACIÓN DEL GRAVAMEN, CUANDO PAGA EL CRÉDITO GARANTIZADO CON EL INMUEBLE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).

Hechos: Una persona adquirió un inmueble hipotecado y pagó el crédito garantizado con éste mediante la consignación del adeudo a favor del banco acreedor. Posteriormente, promovió juicio especial hipotecario en contra del banco, en el que demandó la cancelación de la hipoteca por pago. El Juez de origen consideró que el actor no tenía legitimación en la causa, ya que no fue parte en el contrato de crédito con garantía hipotecaria y porque la adquisición del inmueble hipotecado no era oponible al banco, pues no se encontraba inscrita en el Registro Público de la Propiedad; inconforme, el actor interpuso recurso de apelación, en el que se ordenó la cancelación de la hipoteca por pago; contra esa decisión el banco demandado promovió juicio de amparo directo, en el que hizo valer que el actor no podía pagar el crédito hipotecario, debido a que no fue parte en ese contrato y porque para cancelar el gravamen era necesario que el deudor hipotecario obtuviera una carta de liquidación del banco.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que el adquirente de un inmueble hipotecado tiene legitimación en el juicio especial hipotecario para pedir la cancelación de la hipoteca cuando paga la totalidad del crédito garantizado con dicho inmueble.

Justificación: Lo anterior, porque en términos de los artículos 2065 a 2072 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, el pago de una obligación puede realizarse por el deudor o por un tercero con o sin interés jurídico. En este último caso, el pago efectuado por un tercero podrá realizarse con o sin el consentimiento del deudor e, incluso, en contra de la voluntad de este último; pero en cualquiera de estas hipótesis el acreedor estará obligado a recibir el pago, de modo que el consentimiento del deudor solamente será útil para definir en qué medida el que pagó se subrogará en los derechos del acreedor. Por tanto, cuando el adquirente de un bien hipotecado paga la totalidad del crédito con garantía hipotecaria, el banco acreedor estará obligado a recibir el pago, aunque el pagador no sea parte en el contrato de crédito, ya que deberá considerarse que el pago proviene de un tercero con interés jurídico. Esto, salvo que por orden de autoridad administrativa o judicial, el crédito con garantía hipotecaria se encuentre asegurado o bloqueado, o bien, cuando la autoridad presuma que los recursos del pagador provienen de una actividad ilícita, en cuyo caso la autoridad podrá valorar la justificación para que el banco rehúse la aplicación del pago; sin embargo, fuera de estas hipótesis, no existirá impedimento para que el acreedor acepte el pago proveniente de un tercero, quien, además, por virtud de la adquisición del inmueble y de la subrogación que opera en términos del artículo 2058, fracción IV, del código citado, tendrá legitimación para demandar judicialmente la cancelación de la hipoteca.

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.