RENTA. NO SE GENERA LA OBLIGACIÓN DE PAGARLA EN TANTO SUBSISTA UN IMPEDIMENTO POR CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR, PARA OCUPAR EL BIEN INMUEBLE ARRENDADO (ARTÍCULO 2431 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).

Hechos: Al existir causas de fuerza mayor que impidieron a la parte arrendataria utilizar el inmueble arrendado, las partes convinieron en su desocupación. Posteriormente, la parte arrendadora demandó de la arrendataria, en la vía de controversia de arrendamiento, el pago de las rentas adeudadas y diversos accesorios derivados de ello, por lo que se condenó a la demandada en ambas instancias. En amparo directo, la demandada argumentó que no adeudaba rentas en virtud de que estuvo imposibilitada para utilizar el inmueble.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que conforme al citado artículo 2431 no se genera la obligación de pagar la renta de un bien inmueble arrendado en tanto subsista un impedimento para ocuparlo, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor.

Justificación: El precepto referido contiene dos disposiciones: a) Un derecho a favor de la parte arrendataria, consistente en que se encuentra autorizada a no cumplir con su obligación de pago inherente al contrato de arrendamiento cuando quede impedida para usar totalmente el bien arrendado, siempre que ese impedimento derive de un caso fortuito o fuerza mayor; y b) La facultad que tiene la persona arrendataria de solicitar la rescisión o terminación del contrato de arrendamiento, si el impedimento para usar el inmueble dura más de dos meses. La primera disposición tiene su razón de ser, pues no se pierde de vista que la obligación de cubrir la renta en favor de la parte arrendadora implica que exista la posibilidad de que pueda utilizarse el bien para el uso convenido, desde su entrega, en términos de los artículos 2398, 2412 y 2426 del citado ordenamiento. En ese sentido, si por virtud de caso fortuito que por su naturaleza encuadra precisamente en el concepto de imposibilidad imprevisible e inevitable queda la persona arrendataria imposibilitada de usar y gozar del inmueble arrendado, y al mismo tiempo está la arrendadora imposibilitada para procurar ese uso y goce, entonces se provoca la extinción de los derechos y obligaciones de ambas partes. El segundo supuesto previsto en el mencionado artículo 2431 sólo se refiere a un derecho que tiene la arrendataria para solicitar la rescisión del contrato, precisamente porque existe la imposibilidad de que pueda gozarse el inmueble para el fin convenido; esto es, la suspensión de la obligación de pagar rentas no se encuentra condicionada a que se solicite la rescisión del contrato y que tal suspensión sólo deba transcurrir por dos meses. En ese orden, para determinar si existe o no la obligación de pago de rentas por caso fortuito o fuerza mayor, no es indispensable que la persona arrendataria solicite la rescisión del contrato.

DÉCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.