ARRENDAMIENTO, CONSTITUCIONALIDAD DE LA PRORROGA LEGAL DEL.

Siendo la violación de derechos adquiridos el caso típico de retroactividad, es necesario examinar si la aplicación del nuevo Código Civil, en la parte que prorroga un contrato de arrendamiento celebrado en determinadas condiciones o reglas, viola, o no, tales derechos. Para ese efecto es indispensable establecer el pensamiento del legislador que, en el caso, no puede ser otro que fijar una regla en vista de intereses de importancia, que puedan ser clasificados de sociales o colectivos, toda vez que cuando se manda que el propietario no puede disponer de su propiedad, en determinadas condiciones, ese mandamiento es una ley muy importante que afecta a nuestro régimen de propiedad y que debe considerarse, por lo tanto, como una ley de interés social: entre nosotros existe el reconocimiento de la propiedad privada, y para establecer limitaciones a ese derecho, deben tenerse en cuenta no sólo circunstancias accidentales o esporádicas, que se presenten en tales o cuales contratos, sino el interés de la colectividad, y puesto que en el fondo las prórrogas del contrato de arrendamiento en beneficio de los arrendatarios constituyen limitaciones al ejercicio de la propiedad, para que puedan estar perfectamente fundadas, hay que decidirlas no en circunstancias meramente accidentales y aplicables a determinados contratos, sino en general, a todos los contratos de esa naturaleza, teniendo en cuenta el beneficio colectivo; así pues, la disposición que se contiene en el artículo 2485 del Código Civil, vigente en el Distrito Federal, no puede estimarse, sino como una limitación establecida a la propiedad, en beneficio de una clase muy numerosa y hasta cierto punto desvalida o, por lo menos, más débil que la de los propietarios con el fin de establecer cierto equilibrio; de donde se deduce que en virtud de un interés público, se limitó la facultad del propietario, para beneficiar a una clase muy numerosa, como lo son los locatarios y los arrendatarios. Aun cuando esa disposición y la intención del legislador no pueden elevarse a la categoría de un estatuto de derecho público, si debe estimarse, por lo menos, como un nuevo precepto jurídico benefactor de un sector social de mucha importancia, y de ninguna manera de dos partes contratantes: tiene, pues, muchas raigambres de interés general que no deben perderse de vista, porque es precisamente ese interés, el fundamento esencial de la razón del legislador, para limitar la autonomía de la voluntad de los contratantes, a quienes no se permite llegar a pactar o celebrar convenciones que el propio legislador se ha reservado establecer. En multitud de legislaciones, se fija, tratándose de los contratos de arrendamiento, la duración mínima, la máxima, el precio y el modo en que deben usarse determinados bienes. Si la ley, en estos casos, establece una reglamentación respecto de la duración de los contratos, ¿puede invocarse como un obstáculo para que se realicen las convenciones celebradas cuando la ley no había sacado todavía el dominio de la voluntad de los particulares, determinados elementos, al ponerse en vigor esa ley? Sostener la afirmativa equivaldría a hacer imposible cualquiera reforma legal, aun cuando lo exigiera un interés o una conveniencia pública, porque tratándose de toda clase de contratos se llegaría a resolver de la misma manera. Podría decirse que habiéndose celebrado un contrato cuando la ley otorgaba determinados derechos, los mismos no pueden ser suprimidos por una ley posterior, porque destruiría una situación jurídica de que se gozaba cuando existían aquéllos, y el nuevo estatuto no podría restringirlos, porque sería lesionarlos, y como ya se habían adquirido, se violaría el artículo 14 constitucional. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en materia de retroactividad, hay una disposición muy importante de gran trascendencia la de que contra una disposición de orden público, no pueden alegarse derechos adquiridos. Cuando el legislador saca del dominio de la voluntad de los particulares, determinados elementos de un contrato, no se puede, en el momento en que la ley esté en vigor, quebrantarla so pretexto de la existencia de una situación jurídica de carácter inatacable, toda vez que ninguna ley ni tampoco legislador alguno pueden garantizar indefinidamente una situación jurídica, de tal manera que la misma constituya un obstáculo para una reforma legislativa de interés general. El contrato de arrendamiento, en la actualidad, ha sufrido una transformación radical en atención a que tiene una parte muy importante de interés social; las doctrinas más modernas consideran al arrendamiento, más que como un contrato como una verdadera reglamentación de la voluntad de las partes, impuesta por el legislador, por lo que, aceptándose la conclusión de que el contrato de arrendamiento es de interés público, principalmente por lo que se refiere a los elementos de duración, es aplicable entonces, aun dentro de la doctrina de los derechos adquiridos, la tesis de que el legislador puede aumentar o disminuir la duración de los contratos, según convenga a los interese públicos; y así, cuando el contrato de arrendamiento sea muy largo, de tal suerte que venga a ser improductiva la propiedad, puede el legislador prohibirlo, revisarlo o reducirlo, actitud razonable y justificada, porque el quebranto en el patrimonio particular, repercute frecuentemente en el del patrimonio común, lo que debe evitarse en beneficio de la colectividad. El derecho de prórroga estatuido por el Artículo 2485 de Código Civil, es un derecho nuevo, creado por la ley, en beneficio del inquilino, derecho que nace en el momento en que un contrato de arrendamiento existente con anterioridad, ha vencido naciendo también para el propietario, en ese mismo momento, la obligación de realizar la prórroga del contrato respectivo, y es claro que existiendo una nueva institución jurídica, que crea un derecho nuevo, que no tiene realización sino por el efecto inmediato y directo de la disposición de la ley, no puede afirmarse que cuando el vencimiento de un contrato de arrendamiento se efectúa durante la vigencia de la ley nueva, la misma esté legislando para el pasado y lesionando un derecho nacido con anterioridad, toda vez que ese derecho nuevo se inicia para el inquilino, en el momento en que vence el contrato anterior, durante la vigencia de la nueva ley, que no se aplica en forma retroactiva, sino que tiene aplicación en el presente, para una situación de presente, pues si el legislador puede aumentar o disminuir la duración de un contrato de arrendamiento, a título de interés público, es lógico que aun dentro de la doctrina de los derechos adquiridos, se justifica la prórroga del contrato de arrendamiento, cuando el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones, sin que ello pueda significar la violación de un derecho adquirido, porque no pueden hacerse valer derechos adquiridos contra los intereses públicos.