ARRENDAMIENTO, RECONDUCCION TACITA DE LOS CONTRATOS DE.

La existencia de la reconducción tácita de los contratos de arrendamiento, se realiza con el concurso de las siguientes condiciones: a) un contrato de arrendamiento que puede ser objeto de renovación y que se refiera a bienes que admitan la reconducción; b) el concurso de las circunstancias necesarias para la existencia del nuevo contrato, idénticas a las de cualquiera otro, en relación con el mutuo consentimiento, tácito o expreso; la capacidad de los contratantes, el objeto lícito, etcétera, y c) el concurso de las circunstancias de las cuales deduce la ley el consentimiento de renovar el contrato. De todo lo cual se concluye que la reconducción tácita sólo opera en los contratos de arrendamiento, por tiempo determinado, supuesto que es el único que esta en posibilidad de prorrogarse, y no en los celebrados por tiempo indefinido, porque éstos concluyen por la voluntad de alguno de los contratantes, manifestada al otro, con la antelación fijada por la ley, casos en los que no puede existir esa prorroga, porque el despido, como se ha denominado a la manifestación de los contratantes al otro, de dar por concluido el arrendamiento, indica carencia de voluntad para la prosecución del contrato de arrendamiento, dentro de la reconducción tácita, debiendo estimarse igualmente, que verificada la reconducción, los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario, se rigen, no por la prolongación de los efectos jurídicos del primer contrato de arrendamiento, sino por la existencia de un nuevo contrato, que la ley establece a virtud de la presunción juris, derivada de la situación de las partes, en relación con la ocupación del predio arrendado, y del pago de las rentas, sin oposición de ninguna especie. El artículo 2485 del Código Civil vigente en el Distrito Federal, debe entenderse fuera de la teoría clásica de la reconducción tácita, puesto que crea un derecho del arrendatario, para pedir la prorroga del contrato de arrendamiento, por un año, siempre que esté al corriente en el pago de sus rentas, y confiere, en compensación, al arrendador, el derecho de aumentar, hasta en un diez por ciento, la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres han sufrido un alza, después de que se celebró el contrato respectivo, exceptuando a los propietarios de la obligación de prorrogar el arrendamiento, cuando quieran habitar en la casa cuyo alquiler ha terminado. El propio código, en sus artículos 2486 y 2488, reconoce el fenómeno de la reconducción tácita, en términos parecidos a los del código anterior, incluyendo la modalidad de que ésta se verifica una vez concluido el arrendamiento, y la prorroga a que se refiere el artículo 2485, distinguiendo los efectos jurídicos de la reconducción, ya se trate de predios rústico o urbanos, pues en el primer caso, su duración se fija en un año, y en el segundo, el arrendamiento continuara por tiempo indeterminado; modalidades que tienen como consecuencia el que la reconducción tácita sólo se realice después de concluida la prorroga del contrato de arrendamiento a que se refiere el último de los preceptos citados.