HIPOTECAS EN EL ESTADO DE QUERETARO, CANCELACION DE LAS.

Si bien es verdad que conforme a los artículos 1925, fracción III, y 2928 del Código Civil de Querétaro, las hipotecas se extinguen por remate judicial de la finca y que cuando la cosa rematada fuere inmueble, pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el Juez mandara hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que disponga el Código de Procedimientos Civiles, también lo es que el mandato contenido en este último precepto, no es absoluto, ya que el mismo dice que se haga en los términos que ordene el código procesal, por lo que es necesario acudir a las disposiciones que este ordenamiento contiene, para determinar si cuando existe un crédito hipotecario y se remata la finca sobre la cual gravita, se puede, en términos generales y absolutos, sin limitación de ninguna clase, decretar la cancelación del crédito, dándole preeminencia a aquel cuyo cobro se haya deducido en el juicio que motiva el remate, aunque por su naturaleza jurídica no sea privilegiado frente al adeudo garantizado con hipoteca. En esta virtud, y dando por indiscutible, como lo establecen los artículos 1823 y 1848 del Código Civil, que la hipoteca tiene por finalidad legal, garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago, conservando este privilegio, entre tanto la acción no prescriba, encontramos que el Código de Procedimientos Civiles de Querétaro, al igual que el del Distrito Federal, prevé con toda claridad los casos de embargo y remate de fincas hipotecadas, y señala el procedimiento que en tales circunstancias debe observarse, en razón del privilegio de que están revestidos los créditos hipotecarios. Así, el artículo 829 de aquel código, señala el orden en que debe pagarse a los embargantes de alguna cosa, según la fecha del secuestro, haciendo la salvedad correspondiente para el caso de que se trate de preferencia de derechos, como es el de los adeudos garantizados con hipoteca; el artículo 840 del propio cuerpo de leyes, dispone que el acreedor que se adjudique la cosa, reconocerá a los demás hipotecarios, sus créditos, para pagarlos al vencimiento de sus escrituras, y entregará al deudor, al contado, lo que resulte libre del precio, después de hecho el pago; artículo que, como se ve, supone el caso de que el importe del remate sea suficiente para cubrir los créditos preferentes y éstos no estuvieren vencidos, por lo que si la cancelación de los gravámenes, en los casos de remate judicial, debe hacerse con sujeción a las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles, como expresamente lo manda la ley positiva, y si dicho código preceptúa, que se paguen primero los créditos preferentes, y que aun cuando el predio rematado estuviere sujeto a hipoteca, el acreedor adjudicatario reconocerá ese gravamen, es indiscutible que la propia ley está poniendo una taxativa, en tales casos, para la cancelación, y que ésta no puede hacerse sin respetar la preferencia que sobre los demás acreedores tiene el acreedor hipotecario, ya sea pagándole en primer término, con el importe del remate, hasta donde alcanzare, o bien reconociendo el adjudicatario el adeudo garantizado con hipoteca, si no estuviere vencido, para pagarlo a su vencimiento.