CONTRATO DE PREVENTA DE INMUEBLE. SI SE ACREDITA LA CONSTRUCCIÓN, ES TUTELABLE EN EL JUICIO DE GARANTÍAS.

El contrato de preventa de inmueble no representa un derecho real. Los derechos reales pueden definirse como todos aquellos que crean una relación inmediata y directa entre una cosa y la persona de la cual se encuentra sometida. El derecho real consta de dos componentes: a) el sujeto titular del derecho y b) la cosa u objeto sobre el cual recae esa titularidad. Un derecho real confiere un poder directo sobre una cosa y faculta a su titular para exigir a terceros una abstención sobre el objeto o en relación con él, es decir, genera una obligación negativa de respetar el derecho real, pues la relación surge directamente contra cualquiera que pretenda hacer valer un interés contrapuesto al derecho sobre la cosa que constituye el objeto del derecho real. La propiedad es un derecho real por excelencia y, por su naturaleza, no puede ser arbitrariamente limitado por otros. Para que un derecho real pueda ser exigible ante terceros es menester que sea de fecha cierta, de lo contrario únicamente tiene efectos entre los contratantes. El registro de actos jurídicos tiene por objeto que los terceros ajenos a la relación contractual puedan tener conocimiento de la celebración de esos actos, a fin de evitar fraudes y perjuicios. El contrato de preventa, por su naturaleza consensual se trata de un contrato de esperanza, esto es, el objeto materia de éste que puede ser un departamento o una casa que físicamente a la firma del contrato aún no existe, porque su existencia dependerá de que el vendedor lo edifique. En ese contexto, para acreditar el interés jurídico con un contrato de preventa es necesario que se acredite que el inmueble existe materialmente, pero sobre todo que se inscribió ese pacto en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, ya sea por sí, o bien, por virtud de la constitución del régimen de propiedad en condominio, puesto que la inscripción de ésta y la construcción del inmueble identificado en el contrato es lo que dará certeza de su existencia. De ahí que no basta que solamente se acredite la existencia del contrato de preventa, sino que es menester que se prueben su existencia y la constitución del régimen de propiedad en condominio; de lo contrario, sólo es titular de un derecho personal frente a su contratante, pero no hay un derecho real de propiedad o posesión identificable en la realidad que pueda atribuírsele, para efectos de acreditar el interés jurídico en el juicio de amparo.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.