RESCISIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA CELEBRADO CON UNA EMPRESA FRACCIONADORA. ANTE EL INCUMPLIMIENTO O MORA DEL COMPRADOR, ÉSTE PUEDE OPTAR POR EL PAGO DEL ADEUDO VENCIDO SIEMPRE QUE HAYA PAGADO MÁS DE LA TERCERA PARTE DEL PRECIO Y EL VENDEDOR HUBIERA RECIBIDO LOS PAGOS (ARTÍCULO 71 DE LA LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR).

Hechos: Una empresa inmobiliaria (fraccionadora) demandó la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble en parcialidades por la falta de pago total. La demandada se opuso alegando haber pagado más de la tercera parte del precio, por lo que procedía en su beneficio la excepción derivada del artículo mencionado, e hizo valer la acción reconvencional de cumplimiento de contrato. El órgano jurisdiccional, ante la falta de pago total del precio, declaró fundada la rescisión e infundada la acción de cumplimiento. Contra esa determinación la compradora promovió amparo directo.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que cuando se ejerce la acción de rescisión de un contrato de compraventa celebrado con una fraccionadora, ante el incumplimiento o mora del comprador, éste puede optar por pagar el adeudo vencido, siempre que haya pagado más de la tercera parte del precio y el vendedor hubiera recibido esos pagos, en términos del artículo 71 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.

Justificación: Los contratos de compraventa de inmuebles en parcialidades celebrados con fraccionadores, constructores, promotores o cualquier persona que intervenga en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, se rigen por un régimen especial de protección al consumidor o comprador, atento a los artículos 71 y 73 de la ley referida, conforme a los cuales, frente al incumplimiento, la rescisión no es una regla imperativa o indisponible. Por el contrario, en una relación de consumo, la rescisión se encuentra modulada en beneficio del comprador, aunque para ello deben cumplirse las condiciones previstas en el citado artículo 71, relativas a que en caso de mora del comprador, si éste ha cubierto la tercera parte del precio o de las mensualidades pactadas, tiene derecho a optar por la rescisión o pagar el adeudo vencido más las prestaciones legales. Por tanto, aun cuando el comprador incurriera en mora, puede oponerse a la resolución contractual y optar por cumplir con el adeudo vencido y demás prestaciones de ley, con la única condición de que haya pagado más de la tercera parte del precio y de que el vendedor hubiera recibido los abonos respectivos.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS ADMINISTRATIVA Y CIVIL DEL VIGÉSIMO SEGUNDO CIRCUITO.