ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO RESPECTO DE LOCALES UBICADOS EN PLAZAS COMERCIALES. PROCEDE LA VÍA ORAL MERCANTIL PARA RESOLVER LAS CONTROVERSIAS DERIVADAS DE LOS CONTRATOS RELATIVOS CUANDO SE CELEBREN CON PROPÓSITO DE ESPECULACIÓN COMERCIAL [APLICABILIDAD DE LA TESIS JURISPRUDENCIAL 1a./J. 170/2023 (11a.)].

Hechos: Una empresa ejerció en la vía oral mercantil la acción de rescisión de un contrato de arrendamiento inmobiliario respecto de un local ubicado dentro de una plaza comercial de la que es propietaria, con el objeto de que la arrendataria desempeñara específicamente la actividad establecida en el contrato, y obtener una ganancia porcentual en relación con el importe de las ventas mensuales realizadas, siempre que la cantidad resultante fuera mayor al monto establecido como renta mínima del inmueble arrendado. La persona juzgadora en Materia Civil del Proceso Oral desechó la demanda al considerar carecer de competencia legal para conocer del asunto, ya que, entre otras cuestiones, argumentó que si bien la extinta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis jurisprudencial 1a./J. 170/2023 (11a.), sostuvo que procedía la vía mercantil tratándose de arrendamiento de inmuebles cuando tenían como propósito la especulación comercial, en ningún momento se estableció si correspondía conocer de dicho tipo de asuntos a los juzgados de proceso oral o los de proceso escrito.

Criterio jurídico: Los contratos de arrendamiento inmobiliario respecto de locales ubicados dentro de plazas comerciales, cuando se celebran con propósito de especulación comercial, tienen naturaleza mercantil y, por tanto, para resolver las controversias derivadas de éstos procede la vía oral mercantil.

Justificación: En la citada tesis de jurisprudencia se determinó que se entiende por actos de comercio aquellos que, con independencia de la calidad de los contratantes, se encuentran previstos de forma expresa en el Código de Comercio o que, sin estarlo, se celebraron con el propósito de especulación mercantil; por lo que si bien el arrendamiento de inmuebles no se encuentra expresamente previsto como acto de comercio en el artículo 75 del referido cuerpo normativo, tendrá el carácter de acto de comercio cuando se realice con el propósito de especulación comercial, esto es, con la intención de obtener un lucro o ganancia con motivo de dicho pacto; de manera que las cuestiones relativas al mismo deben debatirse en la vía mercantil. La expresión "especulación comercial" significa "comerciar, traficar"; es decir, especular es el conjunto de operaciones que buscan la obtención de una ganancia o tiene el fin de obtener beneficios económicos posteriores. Por tanto, esta finalidad aplicada a esa doctrina jurisprudencial lleva a establecer que un contrato de arrendamiento tendrá una especulación comercial cuando se pretenda una ganancia por el arriendo de negociaciones, naves industriales o inmuebles destinados al comercio.

Ahora bien, tratándose de contratos de arrendamiento inmobiliario respecto de locales ubicados dentro de plazas comerciales, cuando se celebran con un claro propósito de especulación comercial, porque la pretensión de las partes al suscribirlos es obtener una ganancia económica en favor de ambas, a través de la explotación del negocio para el cual se determinó arrendar el inmueble, procede la vía oral mercantil para reclamar su rescisión, conforme a lo dispuesto en la citada jurisprudencia.

DÉCIMO SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.