ARRENDAMIENTO. EL TERMINO QUE SE CONCEDE AL ARRENDATARIO PARA QUE DESOCUPE LA LOCALIDAD ARRENDADA, CUANDO EL ARRENDADOR LE NOTIFICA LA TERMINACION DEL CONTRATO, NO ES UN TERMINO DE VIGENCIA, SINO EL DE LA INTERPELACION.

No es exacto que el término que se concede a un arrendatario para que desocupe el local arrendado, cuando el arrendador quiere dar por terminado un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido o voluntario, o bien un contrato de arrendamiento que siendo por tiempo fijo se ha convertido en indefinido por virtud de la tácita reconducción, sea un término de vigencia final que venga a transformar el contrato en definido o a tiempo fijo, de tal manera que resulte aplicable al caso el artículo 2485 del Código Civil referente a la prórroga del contrato por un año mas, si el inquilino se encuentra al corriente en el pago de sus rentas. Se dice que ese término de dos meses a que se refiere el artículo 2478 del Código Civil o el convencional que las partes hubieren fijado en el contrato no es de vigencia o de duración postrera del contrato de arrendamiento, porque ese lapso sólo viene a ser el plazo de la interpelación que resulta de la transformación de la obligación del arrendatario de devolver la cosa dada en arrendamiento, de indeterminada, a determinada o por tiempo fijo. En efecto, en el ámbito doctrinal de las obligaciones, se distinguen obligaciones exigibles a cierto tiempo o a plazo, que por esta circunstancia son obligaciones de duración definida, en cuyo caso no se necesita interpelar al deudor u obligado para ponerle en mora o para que cumpla con la obligación, porque el mismo término interpela por el acreedor (dies interpellat pro homine). En cambio, existen otras obligaciones cuyo cumplimiento o exigibilidad no está previsto por las partes en el contrato o en la ley, y en tales condiciones es menester transformar esa obligación de duración indeterminada, por una obligación cierta o para día fijo. Esto se consigue a través de la interpelación para poner en mora al deudor u obligado y en el Código Civil se tiene una regla general en el artículo 2080, según el cual, si no se ha fijado el tiempo en que debe hacerse el pago o cumplirse con una obligación, si se trata de obligaciones de dar, se requiere poner en mora al deudor interpelándolo ya judicialmente (en vía de jurisdicción voluntaria), o ya extrajudicialmente ante notario o por medio de dos testigos. Trasladadas las anteriores ideas al contrato de arrendamiento, se tiene que el artículo 2478 del Código Civil fija la regla especial para transformar la obligación indeterminada del arrendatario de entregar o devolver la cosa dada en arrendamiento, en obligación determinada o a tiempo fijo; y así dispone este precepto que todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado entre los que también se encuentran los reconductos, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico. Este aviso en forma indubitable obviamente se puede efectuar en la forma como lo dispone el artículo 2080 del Código Civil, o sea, judicialmente, ante notario o por medio de dos testigos. Por tanto, ese término de dos meses o un año a que alude el artículo 2478 del Código Civil o bien el convencional que hayan estipulado los contratantes en el contrato de arrendamiento, no es un término de duración postrera del contrato, sino el término de la interpelación para obligar al arrendatario a que haga entrega del local arrendado. En consecuencia, explicada así la naturaleza jurídica de ese plazo para la entrega o devolución de la cosa dada en arrendamiento, cuando el arrendador le da aviso al arrendatario de la terminación del contrato de arrendamiento, resulta absurdo jurídico hablar de una prórroga de contrato fundada en lo dispuesto en el artículo 2485 del Código Civil, puesto que la prórroga sólo procede cuando se trata de la expiración de un contrato por tiempo fijo.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.