Artículo 99

(274) Artículo 99.- Las Instituciones calificarán, constituirán y registrarán en su contabilidad las reservas

preventivas correspondientes a la Cartera Crediticia Hipotecaria de Vivienda, con cifras al último día de

cada mes, considerando lo siguiente:

(274) I. Insumos y definiciones:

(382)

Monto Exigible Monto que corresponde cubrir al acreditado en el Periodo de Facturación pactado.

Sin importar el periodo de facturación pactado, el Monto Exigible deberá considerar tanto

el importe correspondiente a la facturación, como los importes exigibles anteriores no

pagados, si los hubiera, salvo tratándose de los créditos siguientes:

𝐴𝑇𝑅𝑖

𝐼

𝐴𝑇𝑅𝑖

𝐺

𝐴𝑇𝑅𝑖

𝐺

I. Créditos destinados a la remodelación o mejoramiento de la vivienda que cuenten con

la garantía de la subcuenta de vivienda o con una garantía otorgada por alguna

institución de banca de desarrollo o por un fideicomiso público constituido por el

Gobierno Federal para el fomento económico y con Periodos de Facturación semanal

y quincenal para los cuales no se deberá incluir el acumulado de importes exigibles

anteriores no pagados; y,

II. Créditos originados y administrados por los Organismos de Fomento para la Vivienda

cuyos derechos de cobro hayan sido cedidos parcialmente a las Instituciones para los

cuales tampoco deberán considerarse los montos exigibles anteriores no pagados. No

obstante, si la facturación es quincenal o semanal, se deberán sumar los montos

exigibles de las 2 quincenas o 4 semanas de un mes, respectivamente, de modo que

el Monto Exigible corresponda a un Periodo de Facturación mensual.

Los descuentos y bonificaciones podrán disminuir el Monto Exigible considerado en cada

una de las fracciones anteriores, únicamente cuando el acreditado cumpla con las

condiciones requeridas en el contrato crediticio para la realización de estos.

El valor de esta variable deberá estar expresado en moneda nacional, a dos decimales y

ser mayor o igual a cero.

Pago Realizado Monto correspondiente a la suma de los pagos realizados por el acreditado en el Periodo

de Facturación.

No se consideran pagos a los castigos, quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos

que se efectúen al crédito o grupo de créditos.

Para los créditos destinados a la remodelación o mejoramiento de la vivienda que cuenten

con la garantía de la subcuenta de vivienda o con una garantía otorgada por alguna

institución de banca de desarrollo o por un fideicomiso público constituido por el Gobierno

Federal para el fomento económico y los créditos originados y administrados por los

Organismos de Fomento para la Vivienda cuyos derechos de cobro hayan sido cedidos

parcialmente a las Instituciones se deberán sumar los pagos realizados de las 2 quincenas

o 4 semanas de un mes, respectivamente, en caso de que la facturación sea quincenal o

semanal, de modo que el pago realizado corresponda a un Periodo de Facturación

mensual.

El valor de esta variable deberá estar expresado en moneda nacional, a dos decimales y

ser mayor o igual a cero.

Atraso

𝐴𝑇𝑅𝑖

Número de atrasos que las Instituciones calcularán como el total de facturaciones

vencidas a la fecha de calificación, considerando el último Pago Realizado por el

acreditado. Este último deberá destinarse a cubrir las facturaciones vencidas más

antiguas, y si aún subsistieran facturaciones vencidas conforme al programa de pagos

establecido en el contrato, el total de atrasos será igual a las facturaciones vencidas

pendientes de pago.

Lo anterior considerando que la facturación estará vencida cuando el Pago Realizado por

el acreditado no cubra en su totalidad el Monto Exigible en los términos pactados

originalmente con la Institución en el Periodo de Facturación que corresponda.

Cuando la frecuencia de facturación del crédito sea distinta a la mensual se deberá

considerar la siguiente tabla de equivalencias:

Facturación Número de atrasos

Superior a anual 1 atraso superior a anual= número de

años comprendidos en el periodo de

facturación multiplicado por 12

atrasos

Anual 1 atraso anual = 12 atrasos

Semestral 1 atraso semestral = 6 atrasos

Cuatrimestral 1 atraso cuatrimestral = 4 atrasos

Trimestral 1 atraso trimestral = 3 atrasos

Bimestral 1 atraso bimestral = 2 atrasos

Mensual 1 atraso mensual = 1 atraso

Quincenal 1 atraso quincenal = 0.50 atrasos

Catorcenal 1 atraso catorcenal = 0.46 atrasos

Decenal 1 atraso decenal = 0.33 atrasos

Semanal 1 atraso semanal = 0.23 atrasos

El conteo de facturaciones pendientes se realizará conforme a lo establecido en el Anexo

16-A de las presentes disposiciones.

Importe Original

del Crédito

Monto correspondiente al importe total del crédito en el momento de su otorgamiento.

Esta variable deberá estar expresada en moneda nacional, a dos decimales y su valor

deberá ser mayor o igual a cero.

Valor de la

Vivienda

Vi

Al Valor de la Vivienda al momento de la originación, actualizado de conformidad con lo

siguiente:

I. Para créditos con fecha de originación previa al 1 de enero de 2000 en dos etapas:

a) Primera etapa, mediante el Salario Mínimo General (SMG)

En donde:

Valor de la Vivienda en la Originación corresponde al valor de la vivienda conocido por

medio de avalúo al momento de la originación del crédito.

b) Segunda etapa, mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor mensual

(INPC)

II. Para créditos con fecha de originación a partir del 1 de enero de 2000 conforme al

inciso b) de la fracción I anterior:

En todo caso, el Valor de la Vivienda al momento de la originación podrá actualizarse

mediante realización de un avalúo que cumpla con las disposiciones aplicables.

Esta variable deberá estar expresada en moneda nacional, a dos decimales y su valor

deberá ser mayor o igual a cero.

Saldo del

Crédito

Si

Al saldo insoluto a la fecha de la calificación, el cual representa el monto de crédito

efectivamente otorgado al acreditado, ajustado por los intereses devengados, menos los

pagos al seguro que, en su caso, se hubiera financiado, los cobros de principal e intereses,

así como por las quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que, en su caso, se

hayan otorgado.

En todo caso, el monto sujeto a la calificación no deberá incluir los intereses devengados

no cobrados, reconocidos en cuentas de orden dentro del estado de situación financiera,

de créditos con riesgo de crédito etapa 3 de conformidad con el Criterio Contable B -6

“Cartera de Crédito” y el presente capítulo.

Esta variable deberá estar expresada en moneda nacional, a dos decimales y su valor

deberá ser mayor o igual a cero.

ROA A los créditos cuyos titulares a la fecha de calificación mantengan una relación de trabajo

vigente conforme al tratamiento del Organismo de Fomento para la Vivienda que

corresponda.

REA A los créditos cuyos titulares a la fecha de calificación no cuenten con una relación de

trabajo vigente conforme al tratamiento del Organismo de Fomento para la Vivienda que

corresponda y que no se ubiquen en PRO.

PRO A los créditos cuyos titulares a la fecha de calificación no cuenten con una relación de

trabajo vigente conforme al tratamiento del Organismo de Fomento para la Vivienda que

corresponda y gocen de una prórroga otorgada por el Organismo de que se trate.

Voluntad de

Pago

%𝑉𝑃𝐴𝐺𝑂𝑖

Promedio simple de los cocientes de Pago Realizado entre el Monto Exigible a la fecha de

cálculo. El número de periodos de facturación a considerar para el promedio de cocientes

de acuerdo a la frecuencia de facturación es:

Facturación Número de periodos de facturación

Superior a anual 1 periodo de facturación

Anual 1 periodo de facturación

Semestral 1 periodo de facturación

Cuatrimestral 2 periodos de facturación

Trimestral 2 periodos de facturación

Bimestral 3 periodos de facturación

Mensual 7 periodos de facturación

Quincenal 13 periodos de facturación

Catorcenal 14 periodos de facturación

Decenal 19 periodos de facturación

Semanal 27 periodos de facturación

El promedio se debe obtener después de haber calculado el porcentaje que representa el

Pago Realizado con respecto del Monto Exigible para cada uno de los Periodos de

Facturación previos a la fecha de cálculo de reservas. En caso de que a la fecha de cálculo

de las reservas hubieran transcurrido menos Periodos de Facturación de los indicados, el

promedio se obtendrá con los porcentajes existentes.

El valor de esta variable deberá estar expresado a dos decimales y ser mayor o igual a cero.

Voluntad de

Pago

Remodelación

%𝑃𝐴𝐺𝑂𝑖

Promedio simple de los cocientes de Pago Realizado entre el Monto Exigible a la fecha de

cálculo. El número de periodos de facturación a considerar para el promedio de cocientes

de acuerdo con la frecuencia de facturación es:

Facturación Número de periodos de facturación

Superior a anual 1 periodo de facturación

Anual 1 periodo de facturación

Semestral 1 periodo de facturación

Cuatrimestral 1 periodo de facturación

(274) La Comisión podrá ordenar a las Instituciones que disminuyan en un 10 % el Valor de la Vivienda

a que alude la tabla anterior en caso de que detecte en una muestra estadística representativa de

créditos cuyas garantías hayan sido valuadas por una misma uni dad de valuación, un

incumplimiento a lo señalado en los Artículos 22, cuarto párrafo, 31, fracción IX, y 250, segundo

párrafo, así como al Anexo 14 o a los lineamientos aplicables del Anexo 42, todos ellos de estas

disposiciones. La citada disminución se aplicará a la totalidad de los créditos valuados por la unidad

de que se trate. En este supuesto, las Instituciones podrán someter a la autorización de la Comisión

un plan de regularización para ajustarse a los citados artículos y anexos. Adicionalmente,

considerando el cumplimiento al plan de regularización que hayan presentado las Instituciones, la

Comisión podrá ordenar una menor disminución al Valor de la Vivienda de hasta en 5 puntos

porcentuales por trimestre y hasta llegar a cero.

(274) II. Etapas de riesgo de crédito.

(274) Las Instituciones clasificarán los créditos en las siguientes etapas, dependiendo del incremento

significativo del riesgo crediticio que estos evidencien, de acuerdo con lo siguiente:

(274)

Etapa 1 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 ≤ 1.

• Créditos clasificados como ROA con ATRi ≤ 3 y PRO.

• Los créditos clasificados como ROA con ATRi > 3 y ATRi ≤ 6, siempre que

cada uno de los pagos realizados durante dicho periodo represente al

menos el 5 % de la amortización pactada.

Etapa 2 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 > 1 y 𝐴𝑇𝑅𝑖 ≤3,incluidos los clasificados como REA.

Etapa 3 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖

𝑥 >3.

• Créditos clasificados como ROA con ATRi > 3 y ATRi ≤ 6, si alguno de los

pagos realizados durante dicho periodo no representan al menos el 5%

de la amortización pactada.

• Créditos clasificados como ROA con ATRi > 6.

• Cuando el crédito se encuentre en etapa 3 de acuerdo con los términos

establecidos en el Criterio Contable B -6 “Cartera de Crédito” de los

Criterios contables.

(274) Adicionalmente, si las Instituciones cuentan con algún elemento para determinar que un

crédito debe de migrar de etapa 1 a etapa 2, o de etapa 1 a etapa 3, o de etapa 2 a etapa 3, estas

podrán realizarlo sin la necesidad del cumplimiento de lo contenido en la tabla anterior. Los

criterios bajo los cuales las Instituciones podrán realizar dicha migración deberán estar

formalizados dentro de los manuales de políticas y procedimientos de la Institución y deberán ser

aplicados de forma consistente. Las Instituc iones deberán documentar en un registro o bitácora

la migración de etapas basadas en los criterios antes mencionados, incluyendo como mínimo la

identificación del personal responsable de la aprobación, el criterio bajo el cual se realizó la

migración, así como la fecha a partir de la cual se hizo la migración. La Comisión podrá ordenar

que las Instituciones rectifiquen las reservas constituidas conforme a lo anterior cuando a su juicio

las políticas y procedimientos no sean aplicadas de manera consistente, o bien estas no reflejen la

diferencia entre el deterioro crediticio observado y el identificado por las Instituciones.