OBLIGACIÓN DE PAGO DE RENTAS. LA EXPROPIACIÓN NO LA EXTINGUE, MIENTRAS NO SE LLEVE A CABO LA OCUPACIÓN.

El artículo 2410 del Código Civil para el Distrito Federal establece que el contrato de arrendamiento se rescindirá cuando exista transmisión de la propiedad por causa de utilidad pública, pero no señala expresamente a partir de qué momento debe considerarse que se actualiza dicha transmisión, esto es, si basta la publicación del decreto expropiatorio para rescindir el contrato, o bien, es necesario esperar a que el arrendatario desocupe el inmueble para que deje de estar obligado al pago de rentas. Conforme al artículo citado, la autoridad que expropie un bien arrendado tiene la obligación de indemnizar tanto al propietario del inmueble como al arrendatario, y no precisa a partir de qué momento deja de surtir efectos el contrato de arrendamiento ni qué rubros debe incluir la indemnización. En la Ley de Expropiación no se regula expresamente la posibilidad de que la autoridad pague al dueño del inmueble la cantidad que hubiere dejado de percibir por concepto de rentas, en caso de que al momento en que se llevó a cabo la expropiación el inmueble estuviera arrendado, únicamente se regula que en caso de que se resuelva la reversión total o parcial del bien, el propietario del mismo debe devolver la cantidad que se le hubiere entregado por concepto de indemnización, ya sea total o parcialmente. Lo anterior implica que la indemnización derivada de la expropiación parecería que sólo incluye el valor del inmueble y no las ganancias que deje de percibir el propietario; sin embargo, debe tomarse en consideración que al dueño del inmueble expropiado, se le afecta tanto en la medida que ya no podrá disponer de su bien, como porque se le causa perjuicio que se le prive de un inmueble que constituye una fuente de ingresos, por ser objeto de un contrato de arrendamiento. De los artículos 2108, 2109 y 2110 del Código Civil para el Distrito Federal se advierte que los conceptos de daño y perjuicio hacen referencia a la lesión patrimonial que se causa por el incumplimiento de una obligación, sin embargo, el concepto de daño se encuentra vinculado con un evento que ya aconteció y que puede ser fácilmente cuantificado de manera objetiva a través de una prueba, por esa razón el artículo 2108, lo define como la pérdida o menoscabo en el patrimonio. La reparación del daño tiende a colocar a la persona lesionada en la situación que se encontraba antes que se produjera el hecho lesivo; en cambio, el perjuicio está relacionado con hechos futuros que dejaron de realizarse, pues es la privación de la ganancia lícita que debió haberse obtenido con el cumplimiento de la obligación. En consecuencia, es posible concluir que el propietario de un bien expropiado tiene derecho a que se le indemnice del valor catastral del inmueble y que respecto de las rentas que deja de percibir por dicho inmueble queda a cargo del arrendatario el pago de las rentas que se generan entre la publicación de la expropiación y la ocupación del inmueble. Por esa razón, es de suma importancia establecer si se encuentra acreditada la ocupación del inmueble materia de la expropiación o no, ya que ese acto es el que define el momento a partir del cual el arrendatario de un bien expropiado deja de tener la obligación de pagar las pensiones rentísticas, y por ende, marcará la pauta para establecer los parámetros temporales para calcular los daños y perjuicios que el propietario puede reclamar a la autoridad que expropió el bien, puesto que sólo podrá solicitar la indemnización de éstos en la medida en que pierda el derecho de disponer del fruto civil del inmueble.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.