HIPOTECA, CREDITOS PREFERENTES A LA, DERIVADOS DEL PAGO DE CONTRIBUCIONES PARA EVITAR EL REMATE FISCAL DE LA FINCA GRAVADA.

El Código Civil vigente en el Distrito y Territorios Federales establece en su artículo 2985, fracción II, que los gastos de conservación y administración que se hubieren hecho con motivo de una finca hipotecada, deberán ser pagados con preferencia a las hipotecas. Ahora bien, si de autos aparece que el acreedor hipotecario en segundo lugar, trató de evitar el remate fiscal, pagando las contribuciones adeudadas al fisco del Estado, y que, por otra parte, no le era posible tomar posesión del inmueble y fijar la cédula hipotecaria, sin que previamente se cubrieran dichas contribuciones, en esas condiciones, los gastos efectuados en beneficio del fundo gravado, evitando las consecuencias perjudiciales de un remate fiscal, indudablemente que tienen el carácter de gastos de estricta conservación, que no pueden redundar en beneficio del acreedor hipotecario en primer lugar, que no los efectuó, ya que implicarían un enriquecimiento sin causa. Lo estríctamente jurídico es que tales gastos se realicen en beneficio de quien los ejecuta concediéndosele una preferencia en su pago, respecto de los acreedores hipotecarios, pues éstos no pueden pretender para su beneficio, la mejora o aumento de valor realizado en el inmueble, a costa de un tercero. Por otra parte, si el pago de las contribuciones, dentro del ejercicio normal que impone el desempeño del cargo de depositario judicial, es un gasto de administración, por mayoría de razón debe tener tal carácter, el pago de contribuciones ya vencidas, que ponen en peligro de remate fiscal, a los bienes hipotecados. El acreedor hipotecario en primer término tiene la posibilidad y la preferencia legal para efectuar esos gastos y adquirir la prelación establecida en la ley; de manera que en nada se perjudica su situación jurídica, si no hace uso de ese derecho, y un acreedor hipotecario en segundo o tercer lugar, para evitar el remate fiscal, hace el pago de las contribuciones. Además, en el supuesto de que dicho pago no se efectuara el fisco mantendrá la preferencia que le corresponde y que expresamente le reconoce el artículo 2980 del Código Civil citado, según el cual, preferentemente se pagarán los adeudos fiscales provenientes de impuestos, con el valor de los bienes que los hayan causado.