ARRENDAMIENTO, RECONDUCCION TACITA DEL.

Los requisitos fundamentales para que opere la tácita reconducción son la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después de la expiración del término, y la falta de oposición del arrendador. Ahora bien, en el derecho mexicano no hay término legal para expresar la oposición por parte del arrendador a la tácita reconducción, y por lo mismo, queda a la prudencia de los tribunales, de acuerdo con las circunstancias naturales del arrendamiento, el fijar ese término. Tampoco hay disposición alguna sobre la forma de realizar la oposición por parte del arrendador frente al arrendatario, para evitar que la continuación en el uso y disfrute produzca la tácita reconducción. Desde luego, de ninguna manera está de acuerdo con la prudencia exigir que al día siguiente del vencimiento del contrato se deba hacer el requerimiento respectivo por parte del arrendador, y como la Suprema Corte ha establecido como término prudente para las consignaciones de rentas vencidas, los diez primeros días de los meses siguientes y para las adelantadas los quince siguientes, es indudable que el plazo de siete a nueve días, es un término bastante prudente para que haya oposición a la tácita reconducción, cuando se trata de arriendo urbano y en el contrato se haya estipulado una pena convencional por cada día que el arrendatario continúe en el disfrute de la casa después del vencimiento del término fijado, pues al establecer esa pena se pone de manifiesto la falta de voluntad de las partes para que continúe el arrendamiento, ya que los actos de oposición que ha de llevar al cabo el arrendador para evitar la tácita reconducción, ya sean anteriores o posteriores, destruyen la apreciación de consentimiento tácito derivado de la impasibilidad del arrendador, que es precisamente el efecto que produce la pena convencional.